■ 진행 : CBS 산업부 김수영 기자
■ 출연 : 엄해림 세무사(세무법인 다솔)
◇ 김수영> 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지'입니다. 오늘은 단군 이래 최대 재건축 사업지로 꼽히는 '둔촌주공'(올림픽파크포레온) 관련 정보를 준비했고요. 주력평형인 (전용면적) 59㎡과 84㎡가 완판되면서 둔촌주공 입주권과 미계약분 무순위 청약에 대한 관심이 높죠. 당첨된 이후에 어떻게 돈이 들어가고 또 그에 따라서 세금은 어떻게 달라지는지 엄쎔(엄해림 세무사)한테 자세히 여쭤볼게요.
원래 꿈은 항상 크게 꿔야 되니까(웃음) 나온 매물 중에서 제일 좋은 매물, 39A 같은 경우에 20층 이상, 49A는 20층 이상 당첨이 됐다고 가정을 하고요. 옵션은 요새 (수분양자들이) 통상적으로 '발코니 확장'이랑 '시스템 에어컨'을 많이 하거든요. 그래서 이 두 가지를 했을 때 어느 정도 차이가 나는지 여쭤보려고 하는데요. 예를 들어, 제가 둔촌주공 줍줍에 지금 넣어놨어요. 신청했는데 당첨이 됐다(가정해볼게요).
분양권도 재산세를 내야하나요?
◇ 김수영> 저는 1주택자인데 (둔촌주공 무순위 청약에 당첨된 후) 분양권을 들고 있는 동안 세금을 내야 되나요?
◆ 엄해림> 2021년 1월 1일부터 취득하신 분양권이 주택 수에는 포함이 되는데
엄밀히 말하면 이건 주택이 아니잖아요. 들어가 살 수가 없으니까요. 그렇기 때문에 재산세는 나오지 않습니다.◇ 김수영> 주택이 2개인 사람
(2주택자)이 (분양권을) 취득하게 되더라도 재산세에는 영향이 없는 거죠?
◆ 엄해림> 준공이 2025년 초라고 알고 있는데요. 준공이 떨어지기 전까지는 이건 주택이 아니기 때문에 그때까지
추가되는 재산세는 없다고 보시면 됩니다.
◇ 김수영>
분양권이 주택 수가 되는 기준일이 있을 것 같아요.
◆ 엄해림> 사실은 양도세 측면과 취득세 측면이 조금 다른데요. 일단
양도세 측면에서 먼저 말씀을 드리면 (분양권이 주택수가 되는 기준일은) 당첨자 발표일입니다. 이번 우리 둔총주공 줍줍 같은 경우에는 이제 3월 13일이 맞죠?
취득세를 기준으로는 계약일을 기준으로 주택 수에 포함된다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
제가 39A에 만약에 당첨됐다고 하면 도대체 어느 정도의 돈을 계약금으로 좀 준비를 해야 될까요?
◇ 김수영> 총 합계는 39A 같은 경우에는 7200만 원, 49A 같은 경우에는 8900만 원 좀 넘는 돈을 내게 됩니다.
분양권 전매시 양도소득세는 얼마나 내나요?
◇ 김수영> 이제 둔촌주공 줍줍을 해서 당첨이 되셔서 취득하시게 되면 직접 들어가서 사실 분도 계시겠지만 이걸 팔고 싶은 분도 있으실 것 같은데 이건 언제부터 팔 수 있는 건가요?
◆ 엄해림> 분양권 전매에 대한 세율이 제가 보기에는 가장 가혹하다고 보여집니다. 왜냐하면 내가
분양권을 취득하고 나서 1년 안에 팔면 (세율이) 70%고 2년 전(1년 이상 2년 미만)에 팔면 (세율이) 60%인데요. 2년 이후에 팔면 기본세율로 돌아가거든요 주택 같은 경우에는. 하지만
분양권 같은 경우에는 2년 이후에 팔아도 (세율) 60%가 쭉 적용된다고 보시면 돼요.
내가 살아서 좀 피(프리미엄) 얹어서 팔아도 사실상 60%,
지방소득세까지 하면 66~77%를 국가의 세금으로 내셔야 되는 상황이기 때문에. 사실 저는 세금적인 측면에서만 보면 '분양권 힘들게 당첨되셨는데 굳이 전매 하셔야 할까?' 최소한 1년 정도는 보유하고 파시는 게 10%의 세율을 좀 더 낮출 수 있다, 그렇게 추천을 드리고 있어요.
◇ 김수영> 이렇게 높은 세율을 감수하고서라도 분양권을 팔고자 하시는 분들은 주택법 시행령에 관련 내용이 있고, 좀 더 자세한 건 국토교통부 홈페이지에서 '2022 주택청약 F&Q'를 치시면(검색하시면) 관련된 내용이 나옵니다. '전매 제한 기산일이 언제냐'라고 나오는데 둔촌주공 같은 경우에는 미계약분에 대한 줍줍이거든요. 이 경우에는 최초 입주자 모집 공고일에서 적시됐던 당첨자 발표일, 그러니까 2022년 12월을 당첨일로 봐서 2023년 12월부터 분양권 전매를 하실 수 있게 되고요. 단, (전매를) 하게 되시면 국가와 많은 수익을 공개하신다는 부분을 이제 기억하시고요.
그럼 이제 전매 제한이 풀리면 팔 수 있는데 피(P)가 얼마나 될 거냐? 프리미엄이라고 하죠. 단정하기는 좀 어려운데 사실 둔촌주공 주변에 소형 평형 자체가 많이 없어요. 멀리 헬리오시티(실거래가)까지 찾아봤는데 최근에 49㎡ 실거래가랑 둔촌주공 같은평형 분양가 차액이 한 3억 8천(만원) 정도 되거든요. 그래서 한 2억 정도를 생각(가정)해서 저희가 앞으로 설명드릴거고요. 일단 피가 한 2억 정도 붙었다고 가정했을 때 양도세는 얼마나 내야 되는 건가요?
◆ 엄해림> 양도세는 이때 저희(수분양자)가 (분양권을) 팔게 되면 아까 말씀드렸던 것처럼 70% 세율이잖아요. 여기에 사실, 70%의 10%가 붙어서 실질적으로 내셔야 되는 세금은 77%예요. 지방소득세는 양도세율의 10%를 더하기 때문에, (수분양자가)
2억의 피를 받더라도 (전매를 하게 되면) 세금을 1억 5천 정도 내셔야 됩니다. 사실 5천만 원밖에 남지 않게 되는 거죠.
◇ 김수영>그러면 분양권이 마이너스 2억 이렇게 되면 그때는 (양도세가) 어떻게 되나요?
◆ 엄해림> 사실 양도소득세라는 말이 '소득이 생겨야지 내는 세금'이잖아요. 본전도 못 치고 판 부분에 대해서는 세금을 매기지는 않고요. 마이너스 피가 형성된다면 이렇게까지 파시는 분들이 있을까? 김수영 기자님이라면 파실 것 같아요?
◇ 김수영> 매수세가 있을 때 꼭 팔아야 하는 분들이 있을 수도 있으니까….
입주시 취득세와 이후 낼 보유세는 얼마인가요?
◇ 김수영> 분양권 갖고 있을 때는 세금(재산세)을 (추가로) 안 낸다고 하셨는데, 이게 집이 되면 이제 세금을 내야 되는거죠?
◆ 엄해림> 네 맞습니다. 이게 집이 되는 순간부터 저희가 내야 되는 세금들이 몇 가지 더 생겨요. 취득을 하게 되니까 취득세라는 게 나오게 되거든요.
◇ 김수영> 그거는 (집이 되는 기준일은) 저희가 입주할 때인가요? 잔금일 기준인 건가요?
◆ 엄해림> 보통은 집을 사면 준공이 먼저 떨어집니다. 그리고 나서 잔금을 내고 그다음에 소유권 이전 등기를 하는 순서대로 가게 되거든요. 근데
취득일은 보통 잔금일과 등기일 중에 빠른 날이기 때문에 잔금일을 취득일로 이제 보고 있어요. 그래서 이 때 취득세가 나온다고 생각을 하시면 되고요.
그래서 저희가 상담할 때 등기 접수일을 기준으로 '이때 내가 취득을 했다'라고 말씀을 하시는 분들이 있어요. 근데 이럴 때 저희가 꼭 확인해야 되는 게 '분양대금 납부확인서'라는 서식이 있거든요. 몇월며칠에 우리가 돈을 냈는지, 특히 잔금을 언제 내셨는지를 꼭 확인해서 이때를 취득 시기로 해서 저희가 양도세를 계산할 때는 주택의 취득 시기를 따지게 되고요.
◇ 김수영> 그리고 이게 취득세가 주택에 따라서도 조금 달라지잖아요.
◆ 엄해림> 39A 같은 경우에는 분양가와 옵션 합쳐서 한 7억 3천만 원 정도 되잖아요. 무주택자와 1주택자의 경우에는 지금 여기가 조정 대상 지역이 아니기 때문에 기본 세율이 적용돼요. 그래서 이게 9억 이하까지는 1%~3%까지 비싸면 비싸질수록 이 세율이 올라가는 그런 형태이기 때문에 약 1.84% 정도의 세율이 붙는다고 생각을 하시면 되고 취득세는 한 1300만 원 정도 예상을 하시면 될 것 같아요.
하지만 2주택자인 경우에는 아무리 여기가 조정대상지역이 아니더라도, 이게 세 번째 (취득하는) 주택이 되는 것이기 때문에 그때부터는 이제 8%의 중과세율이 이제 된다고 생각을 하시면 되고. 그래서 8%를 가정을 했을 때 약 한 5800만 원 정도 예상을 하고 좀 돈을 준비하셔야 될 것 같고요.
49A 같은 경우에는 아무래도 우리가 조금 더 가액이 나가는 한 8억 9천만 원이기 때문에, 그래서 한 2600만 원 정도 준비를 하셔야 될 것 같고요. 지금 내가 2주택자인데 3주택자, 이게(둔촌주공 분양권이) 3주택이 되는 분들은 한 7100만 원 정도 (취득세를) 예상하시면 돼요
무주택자냐 2주택자냐를 따지는 기준은 다른게 아니라 '내가 둔촌주공 분양권을 계약하는 이 시점에 내가 몇 주택을 갖고 있느냐'를 기준으로 이게(세금이) 계산이 되기 때문에, '그 사이에 내가 주택을 팔면 취득세를 덜 낼 수 있겠지'라고 생각하시는 건 잘못된 생각일 것 같습니다.
◇ 김수영> 취득하셨으면 당분간 보유세도 내야 될 텐데 그것도 조금 계산해 주시면 도움이 되실 것 같아요.
◆ 엄해림> 보유세는 '매년 6월 1일을 기준으로 주택을 갖고 있느냐 아니냐'를 갖고 그해에 재산세를 내는지 종부세를 낼지가 이제 결정이 돼요. 둔촌주공 같은 경우에는 2025년 1월에 입주를 예상하고 있기 때문에 2025년부터는 재산세를 기본적으로 내셔야 될 것 같더라고요.
저희가 이걸 계산할 때 비슷한 평형대가 주변에 많이 없다 보니까 헬리오시티의 비슷한 평형대의 공시지가를 기준 한 번 계산을 해봤어요. 그랬더니
39A는 한 8억 9천 정도 공시지가가 예상되더라고요. 그럼 재산세가 한 180만 원 정도 낸다고 생각을 하시면 되고요. 이건 매년 내셔야 됩니다. 그리고 49A 같은 경우에는 한 10억 정도의 공시지가가 형성되면 (재산세를) 한 200만 원씩 매해 내셔야 됩니다.
종합부동산세가 좀 더 예민하시잖아요. 종부세 같은 경우에는 작년에 법 개정을 통해서 단독명의일 경우에는 (공시지가) 12억까지 세금이 나오지 않고, 공동명의일 경우에는 18억까지 세금을 내지 않아요. 한 사람당 이제 9억, 9억까지 공제가 되기 때문에요.
두 주택(39A, 49A) 모두 공시지가가 12억, 18억에는 미치지 않는 수준이기 때문에 종부세 걱정은 안 하셔도 될 것 같습니다.
단독명의로 할까요 공동명의로 할까요?
◇ 김수영>종부세는 그렇고 재산세 같은 경우에는 공동명의면 좀 더 덜 내나요?
◆ 엄해림> 그렇지는 않습니다. 저희가 공동명의를 하면 (세금이) 조금 나눠질까 싶어서 생각해보실 수 있는데요. 재산세는 일단 주택 가액을 기준으로 먼저 재산세를 구하고 그걸(재산세 총액을) 지분별로 나누는 구조거든요. 그렇기 때문에
공동명의이든 단독 명의이든 재산세 내는 총액은 변함이 없습니다.
◇ 김수영> 그래도 단독명의냐 공동명의냐를 고민할 경우에 '이런 경우는 공동명의가 좋다', 이런 건 없어요?
◆ 엄해림>
부동산 가격이 상승해서 (해당 주택이) 공시지가가 18억 정도 넘어갈 거라고 생각이 되는 그런 상황이시라면 그때는 단독 명의보다는 공동명의를 좀 더 추천을 드리고요◇ 김수영> 공시지가 18억이죠?
◆ 엄해림> 네. 그리고 만약에 그러실 일은 없겠지만
조만간 상속이 일어날 것 같다는 생각이 들면 이게 지분별로 상속 재산이 결정되거든요. 상속세 절감을 위해서는 단독명의보다는 공동명의로 하시는 것을 추천해 드립니다.
◇ 김수영> 지금까지 둔촌주공 줍줍에 당첨돼서 분양권을 취득했을 때 돈을 얼마나 준비를 해야 되고 이후에 세금은 어떻게 내야 되는지 저희가 준비를 해봤고요. 다음 시간에는 둔촌주공 입주권이라고 하죠. 입주권을 취득했을 때 또 어떻게 돈을 준비해야 되고 세금을 준비해야 되는지에 대해서 총 정리해서 말씀드릴 예정이니까 다음 편도 잊지 말고 봐주시고요.
어떤 평형 입주권 세금에 대해서 궁금하신지 댓글로 적어주시면 저희가 그 내용 반영해서 다음 편 준비하도록 하겠습니다.
*이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.