연합뉴스정부가 이른바 '1기 신도시 특별법'으로 불리는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 골자를 공개한 지 한 달이 지났지만 시장에서는 특별한 분위기 변화는 감지되지 않고 있다.
다른 지역처럼 올해 초부터 급매물이 거래되며 시장에 숨통은 트였지만, 급매 소진 후 매수자들이 직전 실거래가보다 높은 가격에 매수에 나서는 '추격 매수'에 나서지 않으며 거래는 소강상태에 접어들었다는 평가다.
시장에서는 1기 신도시 재정비가 현실화되기까지 넘어야 할 산이 적지 않은 만큼 1기 신도시 특별법이 호재로는 작용하지 않고 있다고 보고 있다.
"올해 초부터 급매 속속 소진…1기 신도시 특별법 효과? 글쎄"
21일 경기부동산포털에 따르면 올해 2월 경기 성남 분당구 아파트 거래건수(계약일 기준)는 124건으로 전월(53건)의 두 배를 넘었다. 거래일로부터 한달 이내 실거래가 신고를 해야하는 상황을 감안하면 2월 거래건수는 더 늘어날 것으로 예상된다. 같은 기간 고양 일산동·서구 아파트 거래건수도 308건으로 전월(194건)의 1.5배를 넘어섰다.
현장에서는 올해초부터 급매물을 중심으로 거래가 이어졌다고 전한다. 다만 급매물 소진 이후 매수자들이 추격매수에는 나서지 않고 있고, 매도자들도 종전 실거래가보다 낮거나 비슷한 가격으로는 집을 내놓지 않아 거래는 소강상태에 접어든 상태다.
분당구 서현동의 한 공인중개사무소 관계자는 "2~3주 전까지 20평대는 최고가 대비 2억원, 30평대는 3억원, 40평대 이상은 4억원 정도 내린 가격의 급매물들이 속속 소진됐다"며 "이후에는 매도자와 매수자간 희망가격 차이로 거래가 체결되지 않고 있다"고 전했다.
일산서구 마두동의 한 공인중개사무소 관계자도 "올해 초 경인선 인근의 초급매물이 소진되고 이후 이 지역에 거래되지 않았던 초급매도 거래된 뒤 현재는 조용한 분위기"라고 전했다.
현장에서는 1기 신도시의 연이은 거래의 배경을 1기 신도시 재정비가 아닌 기준금리 급등진정세와 규제지역 해제 등 정부의 규제 완화 등의 영향으로 보고 있다.
분당 서현동의 다른 공인중개사무소 관계자는 "1기 신도시 특별법이 통과되더라도 선도지구 지정 등 어느 정도 윤곽이 나와야 분당 재정비가 현실화되는 것이기 때문에 이를 염두에 두고 매수하는 분들은 많지 않다"며 "집값이 바닥이라고 판단한 실수요자들이 목동이나 잠실처럼 분당 역시 매수에 나선 것으로 보고있다"고 말했다.
일산 주엽동의 한 공인중개사무소 관계자도 "지난해까지는 재건축을 염두에 둔 투자자들이 드물게 매수에 나서기도 했지만 최근에는 재건축 호재를 노린 투자자들 보다는 개통이 임박한 대곡소사선(고양 대곡역과 부천 소사역을 연결하는 광역철도)과 오마학군과 후곡학군을 염두에 둔 실수요자들이 일산을 매수한 것으로 알고 있다"고 전했다.
만만치 않은 1차 관문(특별법 국회 통과)부터 첩첩 쌓인 과제
1기 신도시 재정비가 속도를 내고 있지만 시장 반응이 냉담한 것은 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 골자가 '빛 좋은 개살구'이기 때문이라는 분석이 지배적이다.
정부는 특별정비구역 적용 대상에 1기 신도시는 물론 '택지조성사업 완료 후 20년이 경과한 100만㎡ 이상 택지'를 포함했는데 이는 1기 신도시만의 '호재'는 아니라는 평가가 많다. 관련 발표 이후 서울 양천구 목동과 노원구 등이 수혜지로 떠올랐다는 평가가 나온다.
정부는 또 5개 1기 신도시 지자체마다 한 곳씩 선도지구를 지정해 먼저 정비사업을 시행하기로 했는데 정부가 '통합 정비사업 예시'로 대규모 블록과 역세권을 명시한 점을 감안하면 통합 재건축을 추진하는 단지가 선도지구로 지정될 가능성에 무게가 실린다. 하지만 단지마다 용적률과 대지지분 등 사업성이 다른 여러 단지가 함께 재건축을 할 경우 이해관계가 훨씬 복잡할 수밖에 없고 이를 조율하는 데에도 상당한 시간이 걸릴 것이라는 분석이 나온다.
정부 발표 이후 기존에 통합 재건축을 추진하던 단지들은 환영의 뜻을 밝혔지만, 단독 재건축 추진 단지들은 "블록별 통합재건축을 해야만 특례 및 지원을 한다는 것은 주민 사유재산권 행사의 선택에 대한 침해"라며 반발하기도 했다.
이주과정을 둘러싼 과제도 1기 신도시 재정비에 대한 장밋빛 기대를 거두게 하는 이유다. 1기 신도시 30만 여 가구가 재건축을 진행하는 동안 거처를 옮겨야 하는데 제대로 된 이주대책이 나오지 않을 경우 해당 지역의 임대시장 불안이 불 보듯 뻔하다. 개별 재건축 단지의 철거 및 이주시기만 되어도 인근 단지 전세 가격이 올랐는데 그보다 훨씬 큰 규모의 1기 신도시가 집단 이주에 나설 경우 파장은 더욱 클 것으로 전망된다.
이에 정부는 이주대책의 공을 지자체로 넘겼는데 시장에서는 1기 신도시 단지들이 순차적으로 이주하는 형태로 방향이 정해질 가능성이 높다고 보고 있다. 경기 성남 구도심이 순차 정비사업의 대표적인 예로 꼽히는데, 전례를 감안하면 1기 신도시 재건축 사업이 끝나려면 30년 이상이 걸릴 것이라는 전망도 나온다.
정비사업 전문가인 투미부동산컨설팅 김제경 소장은 "성남 구시가지 재개발의 경우 아파트 입주가 끝난 구역과 이제 막 정비구역으로 지정된 구역이 공존한다"며 "막 정비구역으로 지정되면 10~15년이 걸린다고 봐야 하는데 이런 전례와 1기 신도시의 규모를 감안하면 1기 신도시 재정비가 바로 시작된다고 해도 재정비가 마무리되기까지는 30년 이상이 걸릴 가능성이 있다"고 내다봤다.
정부와 여당은 적극적이지만 특별법은 야당이 과반 의석을 점하고 있는 국회 문턱을 넘어야 하고 국회 논의 과정에서 특별법 골자가 달라질 가능성도 배제할 수 없다.
이런 복합적인 상황 때문에 정부가 지난달 7일 1기 신도시 특별법을 발표한 직후 분당과 일산 등 1기 신도시 아파트 값은 발표 전보다 오히려 떨어지기도 했다. 매수자들은 갈 길이 먼 1기 신도시의 재건축을 호재로 인식하지 않고 있는 상황이라는 평가다.
일산 마두동의 한 공인중개사 관계자는 "특별법 골자를 보면 1기 신도시에만 혜택을 준다고 하는 것도 아닌데 1기 신도시에 특별하게 호재가 되겠냐"고 반문하며 "국회 통과부터 넘어야 할 산이 첩첩산중이고 재정비가 본격화된다고 해도 집값 상승으로 바로 이어지지는 않을 것"이라고 전망했다.