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[돈세지]월세받는 1주택자, 0000면 세금부담 뚝

김수영의 돈세지

[돈세지]월세받는 1주택자, 0000면 세금부담 뚝

핵심요약

소중한 자산을 지키기 위해 꼭 알아야 하는 '돈이 되는 세금 지식'을 알기 쉽게 전달해 드립니다

■ 진행 : CBS 산업부 김수영 기자
■ 출연 : 엄해림 세무사(세무법인 다솔)

◇ 김수영> 안녕하세요 돈이 되는 세금 지식을 알려드리는 '돈세지'입니다.

혹시 나는 전세로 살고 계시면서 본인 집을 반 전세로 주고 계신 분들 있으시죠? 또 자가에 살고 계시면서 오피스텔에서 월세 받고 계시는 분들 계실텐데요. 어떤 주택을 임대하느냐 또 월세로 얼마를 받느냐에 따라서 종합소득세 신고를 하셔야 하는 경우가 있습니다. 이걸 만약에 하지 않으면 나중에 엄청나게 가산세가 붙는 세금 폭탄 맞으실 수 있는데요.

지난 영상에서 내가 과연 종합소득세 신고 대상인 건지, 대상이라면 얼마나 내야 되는지에 대해서 좀 간단하게 준비해 봤으니까 지난편 안 보고 오신 분들 다시 돌아가서 지난 편 보고 오시고요. 이번 편에서는 종합소득세를 절세 할 수 있는 방법 있는지 준비했습니다.

종소세 절세하려면 분리과세 여부를 확인하라


◇ 김수영> 지난 시간에 나는 전세를 살고 있고 내 집은 반전세를 경우에 대해서 주택 임대소득 신고를 해야 되는지, 해야 된다면 얼마를 해야 되는지에 대해서 좀 계산을 좀 해봤죠. 그래서 이번 시간에는 절세 할 수 있는 방법 알려주신다고 했는데 어떻게 좀 절세 할 수 있나요?


◆ 엄해림> 국가에서도 적극적으로 뭔가 사업 활동을 하지 않는 사람에게 세금 있는 대로 다 내게 하면 너무 과하다. 이렇기 때문에 조금 싼 집을 임대 주시고 계시는 분들에게는 세금을 적게 낼 수 있는 방법을 마련해 놓기는 했거든요.

이거를 저희는 '분리과세'라고 말을 합니다. 종합소득이랑 다른 소득과 합해서 세금 신고를 하는 게 아니라, 그거는 그거대로 하고 이 주택 임대 소득에 대해서는 분리해서 그것만 더 하겠다 이런 개념으로 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김수영> 근로소득은 근로소득대로 신고하고, 그 다음에 월세 주택 임대 소득은 이것대로 나눠서 신고하고?

◆ 엄해림> 종합소득은 아무래도 근로소득이나 다른 사업소득이 있으시면 세율 구간이 높을 수가 있잖아요. 그런데 여기에 주택 임대소득까지 얹어지면 세율 구간이 더 올라가게 됨으로써 많은 세금을 내야 되는데. 이거(분리과세)는 별도로 '주택 임대 소득에 대해서만 정해진 세율로만 딱 세금을 받고 말겠다' 이런 개념이기 때문에 (근로)소득이 높아서 (높은 세율이 적용되어서 이미) 세금을 많이 내셨던 분들에게는 이 분리과세라는 것이 더 유리할 수 있습니다.

◇ 김수영> 그럼 무조건 분리과세가 유리한가요?

◆ 엄해림> 그건 좀 하나하나 따져보면 될 것 같은데요. 일단 내가 분리과세로 주택 임대 소득을 낼 수 있는지 그것부터 확인을 좀 해보셔야 될 것 같아요.

'월세 소득이 연(간) 2천만 원이냐 아니냐'로 일단 먼저 한번 갈립니다. 강남에 월 한 400만~500만 원의 월세(임대소득)를 받고 계시는 분들은 (연간 임대소득이) 2천만 원이 넘잖아요. 이런 분들은 선택의 여지가 없어요. 무조건 종합과세입니다. 그런데 만약에 내 월세가 (연간)연 2천만 원이 안 돼요. 그러면 종합과세로 할지 분리과세로 할지 따져보고 선택을 하시면 됩니다.

마래푸 반전세 준 1주택자, 종소세 180만 원 vs 130만 원


◆ 사연자> 안녕하세요. 저는 남산타운에 전세로 지금 살고 있고요. 보증금은 6억에 들어왔어요. 제가 마포래미안푸르지오를 가지고 있는데 반전세로 지금 임대를 준 상태입니다. 보증금은 5억 5천만 원, 그리고 월세는 165만 원씩 받고 있습니다. 현재 직장에서 나오는 소득은 연 4800만 원 정도 되고요. 주택 임대사업자 등록은 되어 있지 않은 상태예요. 저처럼 집 한 채 가지고 있어도 월세 받은 거에 대해서 세금 내야 되나요?

◇ 김수영> 이분 같은 경우에는 연간 받는 월세는 2천만 원 이하인 거죠. 그러면 종합과세가 좋을지 분리과세가 좋을지 좀 비교해서 설명해 주시면 좋을 것 같아요.


◆ 엄해림> 이분이 근로소득 결정 금액이 한 340만 원 정도에요. 근데 이 분리과세 주택 임대 소득이라고 하면 절반을 무조건 필요 경비로 빼줍니다. 그러니까 내(납세자)가 번 월세 소득의 절반은 (과세당국이) '네(납세자)가 이거(임대주택)를 유지하는 데 썼으니까 이 절반(임대소득 중 절반)에 대해서만 세금을 걷겠다'라는 거거든요. 그리고 세율도 분리과세가 되면 14%로 고정입니다. 그렇기 때문에 이분이 이 분리과세 주택 임대소득 방식으로 세금 신고를 하시게 되면 130만 원 정도의 세금을 내시면 돼요.

◇ 김수영> 종합과세로 신고했을 때는 얼마를 내셨어요?

◆ 엄해림> 종합과세 방식으로 세금 신고를 하셨다면 180만 원의 세금을 내셨어야 했어요. 그런데 분리과세를 택함으로써 약 50만 원의 세금을 아끼실 수 있습니다.

◇ 김수영> 설명해 주신 것처럼 일정한 조건에 부합을 하시는 분들은 이제 분리과세가 유리할 수 있는데, 종합과세랑 분리과세 어떤 게 더 유리할지 조금 간단하게 확인해 보실 수 있는 방법이 있습니다.

홈텍스에 들어가면 종합과세 분리과세 예상세액 비교서비스라는 게 있거든요. 여기 들어가서 확인하실 수 있고요. 저희가 이제 소개해 드리는 홈페이지 여기나 아니면 저희가 본문에 URL 추가해 드릴 테니까 필요하신 분들은 여기 들어가셔서 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.

◇ 김수영> 주택 임대 사업자 등록이 지난 정부 때 꽤 (장려를) 해서 등록하신 분들도 있으신데 이분들은 세금을 어떻게 하면 조금 더 줄일 수 있을 까요?

주임사 등록했다면 임대소득 중 40% 과세


◆ 엄해림> 주택임대 사업자는 아무래도 의무 임대 기간, '8년이나 10년 동안 내가 이 집을 계속 세를 주겠다'고 정부와 약속을 하신 분들이잖아요. 그렇기 때문에 조금 더 세금 혜택을 주게 됩니다.

아까 전에 주택 임대사업자로 등록을 안 하신 분들 같은 경우에는 세무서에만 사업자 등록을 하신 분들이거든요. 이런 분들은 아까 50%까지만 필요 경비를 인정해 준다고 했는데, 이 분(주택임대사업자)들은 (필요경비를 임대소득의) 60%를 빼주는 거예요. 그러면 내가 번 월세 소득에서
40%에 대해서만 세금을 내시게 되는 거기 때문에 세금을 내야 되는 과표(과세표준) 자체가 줄어들게
되는 거고요.

사실 주택 임대소득 외에 다른 소득이 2천만 원 이하인 경우에는 여기에서 사실 추가적으로 좀 빼주는 게 좀 있어요. 이게 원래는 200만 원인데 주택임대 사업자로 등록을 하게 되면 이것 역시도 400만 원으로 늘어납니다.

일시적 1가구 2주택자, 종소세 혜택 없나요


◇ 김수영> 지금까지 주택 임대 소득세를 절세할 수 있는 방법 설명해 주셨는데 사실 이거 말고도 주택을 임대하는 경우에 발생하는 여러 가지 경우가 되게 많아요. 그래서 이제 그와 관련해서 이런저런 질문들을 좀 주셔가지고 제가 정리해서 좀 갖고 와봤는데.

관리비 명목으로 받는 돈 이것도 신고해야되냐? 요새 좀 월세랑 별도로 관리비를 조금 더 많이 받으시는 분들도 좀 계셔서 이것도 소득으로 신고해야 될까요?


◆ 엄해림> 이게 정확히는 정말 관리비 명목이었으면 이렇게 신고를 안 하셔도 돼요. 예를 들자면 수도료가 한 달에 2만 원이 나왔는데 2만 원 받아서 2만 원 내는 경우에는 이거를 따로 신고를 안 하셔도 되거든요.

그런데 내가 내야 되는 관리비보다 더 많은 돈을 관리비 명목으로 받으시는 분들이 좀 있으세요.
그럼 이거는 실제 관리비로 낸 나머지 금액에 대해서는 월세 소득으로 봐야 됩니다.


◇ 김수영> 저희가 그전에 주택 세금에 꽃이라고 하죠 양도세 요거 설명해 주실 때 1가구 2주택 설명 많이 해주셨는데, 일시적 1가구 2주택일 때 종합소득세에도 영향을 좀 주나요?

◆ 엄해림> 그러면 정말 좋겠지만 이건 진짜 별개입니다. 일시적 2주택(에 대한 비과세 등 세금 혜택)같은 경우에는 양도세에서만 해당되는 개념이고요. 주택 임대 소득을 계산을 할 때는 2022년 12월 31일 기준으로 내 주택이 몇 주택이냐, (일시적 1가구 2주택이더라도) 2주택이시면 2주택자로서 세금 신고를 하셔야 됩니다.

◇ 김수영> 지금까지 주택 임대소득이랑 근로소득만 있는 경우를 이제 계산을 좀 해 주셨는데 요새는 좀 다른 자잘한 소득도 많아요. 이자 소득도 있고, 그 다음에 요새 주식 많이 하시니까 배당 소득도 있고, 쿠팡이나 배민(배달의 민족) (배달)알바를 하시는 분들도 많으신데, 이런 소득들이 있으면은 종합과세, 분리과세, 유불리에 대해서 이것도 좀 달라지나요?

◆ 엄해림> 이게 종합과세가 유리하냐 분리과세가 유리하냐는 사실 좀 케이스 바이 케이스예요. 그런데 저희가 대체적으로 좀 러프하게 말씀을 드리면, 내가 배민을 통해서 벌어들인 소득 그리고 근로소득, 다른 소득에 과표(과세표준)가 1200만 원이 넘으시는 분이라면 아무래도 주택 임대소득에 대해서는 분리과세가 좀 더 유리할 것이라고 보는 경향이 좀 있고요. 하지만 사업에서 결손이 나서, 주택임대소득은 합산을 할 수 있거든요 결손과. 이런 경우라면 종합과세를 조금 더 고려해 보시는 것도 방법입니다.

◇ 김수영> 예를 들어서 작년 12월까지는 2주택자였고, 그다음에 자가로 사는 집 외에 월세를 줬는데 올해 1월에 처분했다, 이러면 올해 종소세 신고할 때는 어떻게 해야 되나요? 몇 주택자로?

◆ 엄해림> 이 소득세의 납세 의무는 12월 31일을 기준으로 한다고 생각을 하시면 돼요. 2022년 12월 31일, 그때 내가 2주택자였잖아요. 그렇기 때문에 모든 월세 소득에 대해서 세금 신고하셔야 됩니다.


◇ 김수영> 그러면 (기존에 2주택자였는데 2022년) 11월 30일에 (주택 1개를) 팔았으면 (22년 11월 31일부터는 1주택자가 되는데 이 경우 종소세 신고는) 어떻게 돼요?

◆ 엄해림> 11월 31일에 팔았으면 그 11월 31일 전까지 생겼던 월세 소득에 대해서 세금 신고를 하시면 되고요. 그 뒤에 내가 1주택자가 된 이후에 생겼던 월세 소득에 대해서는 (기준시가 9억 이하라면) 세금신고 대상에서 제외되는 그런 부분입니다.

종소세 신고 대상 여부, 분리과세 가능 여부 확인해야 세금 아껴

◇ 김수영> 지금까지 종합소득세 신고 대상인지, 그리고 내게 된다면은 얼마를 내야 되고, 어떻게 하면은 세금을 절세할 수 있는지에 대해서 저희가 알아봤고요.

마지막에 간단하게 좀 설명을 드리면 부부가 보유하고 있는 주택이 1주택이고 그다음 기준 시가가 9억 원이 넘는다면 월세를 얼마를 받으시더라도 수입 신고하시는 대상이 된다는 거 기억하시고요.

그리고 부부가 보유한 주택이 3채 이상인 경우에는 월세 수입을 신고하셔야 되고, 그 다음에 간주 임대료도 검토를 해보셔야 된다.

그 다음에 분리과세를 할 거냐 종합과세를 할 거냐 같은 경우에는, 사업소득이나 현재 근로소득이 있으시다면은 임대 소득 수입 금액이 연 2천만 원 이하일 경우에 하실 수 있고, 그 다음에 여러 가지 고려 사항이 많겠지만은 소득이 1200만 원 이상이라면은 월세 수입에 대해서 분리과세를 하시는 것이 유리하다. 이렇게 좀 정리를 해볼 수 있을 것 같습니다.

이런 내용이 궁금해요. 세금 이런 부분 정리해서 알려주시면 좋겠어요. 댓글로 남겨주시면 저희가 다음에 또 준비해서 돌아오도록 하겠습니다. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.

* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.

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