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*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
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◇ 박재홍> CBS 라디오 <박재홍의 한판승부>, 함께하고 계시죠. 어제 전세사기 특별법이 국회 본회의를 통과했습니다. 정부가 피해자 지원과 근절에 총력을 다하고 있는 가운데 원희룡 장관이 이런 말을 했습니다. 전세제도는 수명을 다했다. 또 파장이 일자 전세제도 제거하는 접근은 안 하겠다, 또 한발 물러섰는데요. 시장의 혼란은 여전한 상황입니다. 부동산 시장 어떻게 봐야 될지 이광수 전 미래에셋증권 수석연구원과 이야기 나눠봅니다. 어서 오십시오, 위원님.
◆ 이광수> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 진 작가님과 서 의원님.
◆ 진중권> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 일단은 전세사기 특별법 통과가 됐는데 좀 살펴보셨습니까? 어떻게 판단하십니까?
◆ 이광수> 일단 그 내용을 좀 살펴보면 임차인들에게 두 가지 선택사항이 있습니다. 하나는 뭐냐 하면 매수를 희망하면 일단 경공매가 금지되고요. 그런 다음에 우선 매수권이 부여됩니다. 그래서 정부에서 낙찰 자금을 지원한 다음에 세금을 지원해 주고 그래서 그 주택을 매입하게 해 주는 방안 하나하고요. 두 번째는 사는 거 싫다. 나는 그냥 거주하기만 원한다, 그렇게 되면 LH에서 공공에서 매입한 다음에 그거를 임차인들한테 장기간 임대해 주고 거주하게 해 주는 그런 방안으로 보시면 됩니다.
◇ 박재홍> 좋은 실효적인 대책이 될 수 있을까요? 물론 피해자들 모두를 만족시킬 수 없겠습니다만.
◆ 이광수> 일단 다시 말씀드리겠지만 어쨌든 피해자들이나 임차인들이 원하던 방안은 아니었고요. 정부가 어떤 시간에 좀 쫓겨서 빨리 도입하는 그런 방안이었습니다. 그래서 개인적으로는 좀 보완되고 좀 향후로 계속적으로 좀 변화해야 되지 않을까, 그런 생각을 갖고 있습니다.
◇ 박재홍> 특히 보증금 반환 채권 매입, 선구제 후회수 방안이 포함 안 돼서 이 부분을 많이 지적을 하시는데 어떤 게 좀 추가적으로 가장 먼저 시급하게 보완돼야 될까요?
◆ 이광수> 일단 물론 사회적 합의가 필요하지만 임차인들이 가장 원하는 건 사실은 임차보증금에 대한 회수 문제거든요.
◇ 박재홍> 전세자금.
◆ 이광수> 그렇죠. 그래서 평균적으로 우리나라 전세자금이 38%가 대출로 이루어져 있고요. 그래서 심지어 그런 대출이 이루어진 전세보증금을 전부 다 못 받게 돼 있으니까 그걸 정부가 좀 보전해 달라, 어느 정도. 그런 요구를 하고 있는데 그 집을 대출해 줄게, 사가세요. 혹은 오랫동안 그냥 살게 해 줄게요, 대신 보증금은 또 못 돌려줍니다, 이런 정책이잖아요. 그래서 그런 차원에서는 피해자의 구제가 아니라고 보고 있습니다. 그러니까 저는 어떤 생각을 갖고 있냐면 저희가 정책의 방향성을 지금 계속 이런 임차인들의 문제가 몇 명이 이루어진 거야. 그래서 N으로 생각하는 것 같아요. 그래서 그게 사회적으로 큰 문제는 아니니까 여기서 이 정도로 넘어가자라고 판단하고 있는 것 같은데, 사실 저는 어떤 생각을 갖고 있냐 하면 대한민국이 발전하고 있고 좀 더 앞으로 가기 위해서는 N으로 계산하는 게 아니고 슬픔의 양으로 봐야 된다고 생각합니다.
◇ 박재홍> 슬픔의 양으로.
◆ 이광수> 그렇죠. 고통과 슬픔의 양으로 보면 그 한 분들의 슬픔의 양이 엄청나게 크잖아요.
◇ 박재홍> 집 마련 못 하고 그게 또 전세자금이 전재산인 분들도 있을 테고.
◆ 이광수> 그렇습니다. 그래서 나머지 굉장히 많은 대다수가 조금씩 어떤 합의를 하면 충분히 구제할 수 있는데 정부에서는 계속 뭐 경제나 이런 논리들을 들면서 그게 안 된다고 하니까 조금 안타까운 마음입니다.
◇ 박재홍> 그런데 이제 정부 입장에서는 이것도 일종의 큰 틀에서 사기 피해 중의 하나인데 또 다른 사기도 그럼 국가가 배상해 줘야 되냐. 왜 전세사기만 우리가 보상해 줘야 되냐. 국가에 돈이 어디 있냐. 원희룡 장관이 가장 강조를 하는 게 돈이 어디 있나요잖아요.
◆ 이광수> 그러면 왜 미분양 아파트는 왜 사십니까, 돈도 없는데? 그러면 예를 들어서 보유세는 왜 완화해 줍니까? 돈 없는데? 빨리 걷어야죠. 그러니까 사실 돈이라는 말은 저는 동의는 못하고요. 아까 말씀하신 것처럼 예를 들어서 사기인데 이걸 구제해 줘야 되냐, 이런 문제인데. 사실 이 전세사기에는 어떤 정책적인, 구조적인 문제가 저는 있다고 봐요. 그게 지금 정부의 문제든 전 정부든 어쨌든 대한민국의 전세제도 자체의 문제가 내포돼 있기 때문에 그 차원에서는 정부가 구제해 줘야 되죠. 개인 간에서 사기치고 몰래 이렇게 했다면 구제해 주면서 안 되는데 구조적인 틀 안에서.
◇ 박재홍> 국가 제도상의 틀.
◆ 이광수> 사기가 일어났기 때문에 저는 구제해 줘야 된다고 봐요.
◇ 박재홍> 전액 구제도 가능하다?
◆ 이광수> 저는 가능하다고 봐요.
◇ 박재홍> 가능하다?
◆ 이광수> 저는 가능하다고 봐요.
◇ 박재홍> 두 분이 같이 함께 질문해 주실까요. 먼저 진 작가님.
◆ 진중권> 원희룡 장관이 전세제도가 수명을 다했다고 언급해서 부동산 시장이 들썩였는데 그러자 전세 없애는 조건 안 하겠다 문제가 되니까 발을 뺐거든요. 이 발언 어떻게 들으셨습니까?
◇ 박재홍> 전세제 폐지.
◆ 이광수> 그러니까 원희룡 장관님은 이 전세제도를 폐지하겠다는 말 자체가 정치적 수사라고 봐요. 왜냐하면 전세제도는 자연발생적인 제도란 말이죠.
◇ 박재홍> 나라가 만든 제도는 아니잖아요.
◆ 이광수> 그렇습니다. 자연적으로 그 안에서 장점이 있었기 때문에 계속 있어와서, 그게 예를 들어서 정부가 이제부터 없앤다라고 한다고 없어지는 문제는 아니거든요. 그런데 역전세와 깡통전세 그리고 이런 전세사기 문제가 나오니까 그냥 이런 강한 발언을 한 거예요. 그래서 나중에 그냥 이게 안 될 것 같으니까 물러나잖아요. 전세제도는 대한민국에서 절대 없어질 수가 없어요, 현실적으로 보면. 그래서 저는 굉장히 정치적 수사인데 계속 이런 발언들이나 이런 정책들이 자꾸 나오고 있단 말이죠. 그런데 저는 속내가 있다고 봐요. 뭐냐 하면 임대차 3법을 없애고 싶은 거예요.
◇ 박재홍> 원희룡 장관이?
◆ 이광수> 정부는. 그래서 예를 들어서 임대차 3법이 전 정부에서 도입됐잖아요. 그걸 없애려고 하니까 큰 틀에서 전세제도 개편을 얘기하는 거죠. 개혁, 이렇게.
◇ 박재홍> 그런 틀에서 이해하면 된다.
◆ 진중권> 그러니까 다른 한편으로는 사실 그전에 이 일이 있기 전부터 일단 전세제도는 수명이 다했다. 앞으로 이제 월세로 바뀔 것이다. 그다음에 실제로 부동산 시장에도 보니까 전세 물량보다 월세가 엄청나게 늘었거든요. 그렇다면 결국은 장기적으로는 그리로 갈 수밖에 없는 거 아니냐, 이런 전망은 어떻게 생각하십니까?
◆ 이광수> 그렇게 되면서 말씀하시는 것처럼 월세가 늘어났는데요. 그래서 전세 가격이 떨어지잖아요. 그런데 전세 가격이 떨어지니까 요즘에 전세 수요가 증가해요. 이건 뭐냐면 대체 수요기 때문에 계속 시장에서 안 없어진다면 그런 어떤 변화가 일어나고. 또 한 가지 중요한 게 우리나라 지금 전세보증금이 150조 원에서 200조 원이 있습니다. 없애려면 누군가 그 돈을 대줘야 되잖아요. 현실적으로 불가능해요. 그걸 누가 대줍니까? 누군가 그걸 끼워서 집을 갖고 있거든요. 그래서 그런 차원에서는 현실적으로 또 불가능하다고 보는 거죠.
◇ 박재홍> 서용주 대변인도 같이 질문 주시면.
◆ 서용주> 저는 이제 질문 중에 아까 위원님께서 말씀을 잘해 주셨는데 지금 이제 사기, 단순 사기라고 해서 정부에서는 이거를 책임질 수 없다고 하잖아요. 그런데 정책 실패 얘기하셨잖아요, 정책 실패. 그러니까 지난 정부의 정책 실패든 구조적으로 현 정부의 정책 실패든. 그런데 저는 그 부분에서 궁금한 게 윤석열 대통령께서 이 전세사기의 주범이 문재인 정부의 부동산 정책의 실패라고 얘기를 하셨어요. 그러면 이게 말하자면 지금 현재 정부가 내놓은 그러니까 말하자면 이런 이 정도 말고 전액을, 전세자금 전액을 보상해 주는 게 그게 맞지 않습니까? 그러니까 왜냐하면 국가가 정책 실패를 했으니까. 그러면 그 부분에 대해서는.
◇ 박재홍> 이광수 위원이 정부 관계자는 아니시니까.
◆ 서용주> 전문가 입장에서는 그게 더 합리적이지 않냐 그거죠.
◆ 이광수> 그러니까 그렇게 말씀하신 건 정책의 실패니까 정부가 책임지라 이런 말씀이시죠. 그러니까 논리상에서는 그럴 수도 있겠죠. 그런데 사실은 정부는 그거하고 좀 다르게 판단해 오고 있으니까 제가 답하기에는 좀. . .
◇ 박재홍> 그리고 이제 원희룡 장관이 전세제도 개편 방안 중 하나로 일정 수 이상의 갭투자를 금지하겠다, 이렇게 말을 했죠. 그러니까 이게 사실은 갭투자가 또 내 집 마련의 어떤 중요한 통로로 지금까지 많이 사용되기도 했었는데, 국민들은.
◆ 이광수> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그러니까 부동산 투기용으로 이렇게 규제하겠다, 이런 얘기인 거죠? 어떤 맥락으로 판단해야 될까요, 이게?
◆ 이광수> 그러니까 일단 전세사기의 가장 기본적인 이유가 너무 많은 갭투자가 이루어졌기 때문이에요. 그게 뭐냐 하면 어떤 갭투자는 한 사람이 많은 주택을 갖고 있었기 때문에.
◇ 박재홍> 그렇죠. 그래서 무슨 무슨 왕, 이렇게 나오고 그랬죠.
◆ 이광수> 그래서 일정 수가 사실 모르겠지만 그 제안을 하나 하면 조금 더 이 피해가 줄 수 있지 않을까라는 판단에서 이런 발언을 한 것으로 생각되는데 어쨌든 이 갭투자도 사실은 한국에서 없앨 수가 없습니다.
◇ 박재홍> 없앨 수 없다.
◆ 이광수> 전세가 없어지지 않는 한. 누군가 전세를 끼고 집을 살 테니까.
◆ 진중권> 대개 보통 그렇게 하잖아요.
◆ 이광수> 그렇죠. 그런데 여기서 중요한 게 이 갭투자가 한국에서는 아주 신기하게 이루어진다는 거예요. 뭐냐면 계속 이렇게 증가를 하게 돼 있습니다. 한 가지 예를 들면 내가 10억짜리 아파트를 5억에 전세 끼고 5억 사잖아요? 그다음에 1채를 갖고 있어요. 그런데 2년 후에 갑자기 전세 가격이 7억으로 오릅니다. 그러면 제 통장에 2억이 새로 생기잖아요. 그러면 2억을 고스란히 은행에 맡겨놓으면 좋은데 2억 갖다 또 4억짜리 아파트를 사요. 4억짜리 아파트는 전세가 또 2억이 껴 있죠. 여기에서 받은 2억으로 사니까 그 두 번째 아파트는 자기 돈 하나도 안 들이고 사는 거예요. 그러니까 사실은 우리나라가 이 갭투자가 많으면 많아질수록 사실 리스크가 커지고 쉽게 말해서 우리나라는 아파트를 많이 갖고 있는 사람이 돈이 없는 사람입니다. 그래서 이런 문제에 대해서 문제점을.
◇ 박재홍> 갭투자에 갭투자에. . .
◆ 이광수> 그렇죠. 계속. 레버리지가 계속 일어나는 구조.
◆ 진중권> 그런데 어떻게 그거를 그렇다고 놔둘 수는 없는 거 아니겠습니까? 방치할 수는 없는 거 아니겠습니까? 왜냐하면 거기서 문제가 발생하고 피해자들이 생기니까요.
◆ 이광수> 그렇습니다. 그래서 진 교수님 말씀하신 것처럼 사실은 어떤 방안이나 문제 해결점을 찾아야 되는데요. 그래서 사실 임대인이 지금 그렇게 전세 보증을 그냥 무작정 계속 올릴 수밖에 없는 게 아무 부담 없이 돈을 갖고 올 수 있잖아요. 그러면 예를 들어서 임대인한테 의무를 강화해야 한다는 거죠. 임대인의 의무를. 예를 들어서 일정률 이상의 전세보증금을 받으면 요즘 얘기 나온 것처럼 에스크로 계좌를 만들어서 일종의 그런 계좌에 수탁해 놓는다든지 아니면 임대인들이 보험을 드는 겁니다. 지금은 임대사업자를 제외하고는 개인이 임대하잖아요. 그러면 임차인들이 보험을 들어요. 내 돈 못 받을까 봐.
◇ 박재홍> 내 돈 보존을 위한 전세자금보험 들죠.
◆ 이광수> 그런데 임대인들이 수혜자잖아요. 그런데 임대인들은 보험을.
◇ 박재홍> 집주인들. 집주인들은 보험을 안 든다.
◆ 이광수> 안 듭니다. 그래서 예를 들어 집주인들이 보험에 들게 한다든지 에스크로 계좌를 만들어서 수탁한다든지 이런 방안도 좀 고민해 볼 없다고 있다는 거죠.
◆ 진중권> 원 장관이 지난, 어제죠. 아니, 지난 16일이었구나. 에스크로 제도 도입은 고려하지 않는다는 얘기를 했다는 말이죠. 이건 왜 그러는 거죠?
◆ 이광수> 제가 안 물어봐서 잘. . .
◇ 박재홍> 그러니까 에스크로가 임차인의 전세보증금을 집주인이 아닌 금융기관에 맡겨놓는 방식인데요. 그러면 금융기관에 맡겨놓으면 임차인이 그러니까 집주인이 어떻게 손쓸 수 없는 거예요, 그러면?
◆ 이광수> 그렇죠, 그렇죠.
◇ 박재홍> 그러면 전세를 할 이유가 없을 것 같은데, 집주인 입장에서는.
◆ 이광수> 그러니까 전체를 금액을 하는 게 아니라 예를 들어서 집값의 70% 이상의 보증금을 받게 되면 그 부분에 대해서는 예치해 놓는 방안. 탐욕적으로 전세보증금을 올릴 유인이 줄어들잖아요. 대신 집주인한테는 상응하는 이자는 줍니다. 그래서 국공채 이자율 절반이라든지.
◇ 박재홍> 그렇군요. 이번에 전세사기 피해가 됐는데 지금 이제 피해 대책만 계속 얘기되고 있잖아요. 그런데 형사처벌하고 어떠한 조폭같이 함께 처벌하겠다. 이렇게 얘기가 나오고 있는데 시장에 어떤 사인을 주고 있습니까? 이게 무슨무슨 빌라왕 이런 거 진짜 하면 안 되겠다 하고 좀 줄어들 수 있을까요? 어떻게 보세요?
◆ 이광수> 최근에 이러한 빌라들이 경공매로 나오는데요. 또 누군가 사가고 있어요.
◇ 박재홍> 누군가 사가고 있다.
◆ 이광수> 헐값에. 그러니까 한국에서 부동산 투자와 투기는 막을 수 없다. 이게 완전히 뭐 헌법에 박지 않는 한 힘든 거죠.
◆ 서용주> 그러면 이게 미국처럼 렌트 개념이 있잖아요. 월세 개념으로.
◇ 박재홍> 대변인님 마이크 가까이.
◆ 서용주> 죄송합니다. 미국처럼 월세 개념으로 이게 대한민국도 주택 시장이 바뀌면 아예 그러면 전세사기 자체의 근본적인 해결책이 될까요?
◆ 이광수> 그렇죠. 해결책이 될 수 있는데 전세제도가 없으면 전세사기가 없어지죠.
◆ 서용주> 전세제도는 어느 정도 줄여가는데 이건 한꺼번에 없앨 수 없잖아요.
◇ 박재홍> 한꺼번에 없앨 수 없으니까.
◆ 서용주> 200조 정도 들어가니까 그럼 이걸 단계적으로 없애는 그런 것들을 내놓을 수 있잖아요. 어떤 방안이 있을지.
◆ 이광수> 전세제도를 제가 아무리 생각해도 전세제도를 없앨 수 있는 방안은 없어 보여요. 그런데 지금 그 방안이 좋은 방법은 있습니다. 예를 들어서 은행이 그 시장을 대체하면 돼요.
◇ 박재홍> 은행이?
◆ 이광수> 은행이. 예를 들어서 집주인한테 대출해 주면서 그 돈을 다시 보증금 돌려주고 그만큼 월세를 받아서 이자 내라, 이런 구조로 하면 되잖아요. 그런데 우리나라 지금 대한민국 은행들은 그거를 할 능력이 없어요. 쉽게 말해서 전 세계에서 월세가 있는 이유는 은행들이 모기지를 해 주기 때문이에요. 우리나라는 그 모기지 대신 전세를 이용해서 집을 사는 거예요. 한번 생각해 보세요. 미국에서 집을 사려면 소득이 있어야 되고요. 그리고 명확하게 그런 규명이 돼야 됩니다. 그래서 그걸 자산에 대한 평가도 되게 잘하거든요. 우리는 그냥 집만 있으면 해 줘요, 대출을. 이런 게 기본이 돼 있다고요. 그러다 보니까 사실은 모기지에 대한 능력이 없는 거죠. 대출해 주고 관리할. 그런 차원에서는 예를 들어서 그런 어떤 은행의 모기지가 전세의 사적 모기지를 대체할 수는 있는데 그 기간이 오래 걸릴 거고. 그런 능력도 한국의 은행, 금융권에 갖고 있지 않다.
◇ 박재홍> 전반적으로 전세는 없어지지 않으니까 결국 은행과 함께 결합된 전세 형태로 가는 수밖에 없을 것이다.
◆ 이광수> 그렇죠. 일단 결합돼서 그렇게 갈 수 있는데 과연 우리나라 은행이 그걸 또 하려고 할 건지.
◆ 진중권> 임대차 3법이라는 게 처음에 굉장히 시장에 큰 충격도 주고 혼란도 있고 그랬는데 그런 충격 같은 건 어느 정도 흡수가 돼서 나름대로 그 제도가 또 기능하고 작동해서 가고 있지 않습니까? 그런 측면이 있는데 정부에서는 이제 대수술을 예고했다는 말이죠. 또 다른 혼란이 오지 않을까 이런 두려움이 생기는데 그중의 하나가 전월세신고제인데 일단 이거는 유예하기로 했죠. 이건 어떤 의미가 있나요?
◆ 이광수> 저 이거 되게 모르겠어요.
◇ 박재홍> 전문가도 모르겠다?
◆ 진중권> 전 정권 다 뒤집겠다라는 의도는 알겠는데 이게 과연 그게 시장에서. . .
◆ 이광수> 왜냐하면 전월세 신고는 그러니까 행정적으로도 되게 쉽고 가장 필요한 제도거든요. 필요하다는 게 어떤 논란이 없어요. 왜냐하면 그냥 거래한 거 신고하라는 거예요. 우리나라에서 어떤 정책을 만들고 어떻게 미래를 대비하고 예측하기 위해서 가장 중요한 것. 저도 애널리스트지만 통계자료잖아요. 그런데 한국의 주택 시장의 통계자료가 굉장히 미약합니다. 그래서 그것 때문에 이제는 실거래를 실제로 집주인이나 임차인이 신고하라고 제도를 만들어놓은 거예요. 이걸 기반해서 정책도 만들고 그리고 뭔가 대비하기 위해서. 그런데 왜 이걸 유예하는지 저는 이해가 안 돼요. 그리고 또 하나 뭐냐 하면 오늘 뉴스가 재미있는 게 나왔는데 이것 유예해 놓고 서울시와 그리고 국토교통부가 전월세 전세사기 문제를 해결하기 위해서 실거래가를 검토하겠대요.
◇ 박재홍> 실거래가.
◆ 이광수> 그러니까 실제 거래를. 신고는 유예해 놓고.
◆ 진중권> 그럼 신고가 안 되는데 어떡해.
◆ 이광수> 어떤 데이터를 갖고. 그게 저는 데이터가 굉장히 중요하다고 생각하는데 그거를 저는 왜 유예했을까 잘 이해가 안 돼요.
◆ 진중권> 그러니까 나름대로 저분들은 그래도 뭐 그렇잖아요. 집을 가진 사람들 대변하거나 이러는데 이게 이제 누구한테 도움이 되고 누가 이걸 원하는지 모르겠는데.
◇ 박재홍> 신고 유예하면 누가 도움이 됩니까? 집 있는 분들?
◆ 진중권> 누가 좋아하나요?
◆ 이광수> 실제 거래를 허위 계약하고 예를 들어서 집을 갖고 있는데 집을 갖고 있는 사람이 월세 낼 수 없게 받는다거나 아니면 전세보증금을 낮게 계약하거나. 그러니까 신고를 실제 안 할 수도 있으니까. 그런 차원에서는 사실은 절대적으로 임대인이 유리할 수는 있겠죠.
◇ 박재홍> 임대인이. 그런데 최근 뉴스에 보면 집값이 조금씩 회복되고 있다. 이런 얘기가 나오고 부동산 거래가 늘고 있다 혹은 회복세로 가고 있다라는 의견도 있고 아니다, 시기상조다라는 의견이 있는데 위원님은 어떻게 보세요?
◆ 이광수> 그러니까 모든 자산 가격은 항상 변동이 일어나는데요. 변동이 일어날 때 그게 추세적인 변동이냐 아니냐를 판단할 때 그 변동 원인에 대해서.
◇ 박재홍> 수도권.
◆ 이광수> 고민해 봐야 됩니다. 그래서 수도권의 지금 가격이 회복하고 거래량이 증가하는 가장 큰 원인은 실수요가 증가하고 있기 때문이에요.
◇ 박재홍> 실수요.
◆ 이광수> 그런데 실수요가 왜 증가하냐 하면 가격이 떨어지니까 수요가 증가하는 거예요. 아주 당연한 논리죠. 그런데 가격이 다시 회복하잖아요? 그러면 실수요는 다시 줄어듭니다. 그래서 이러한 회복세가 추세적으로 이어지기는 힘들다고 봐요. 왜냐하면 다시 말씀드리지만 실수요는 가격이 상승하면 다시 줄어들게 돼 있습니다.
◆ 진중권> 역전세 문제는 어떻게 됐습니까? 올해 하반기부터 역전세가 심화될 거라는 얘기가 있지 않습니까? 2021년에서 2022년 사이에 전셋값이 정점을 찍었기 때문에.
◆ 이광수> 그렇습니다.
◆ 진중권> 올해 만기가, 이제 올해 하반기에 돌아온단 말이에요. 그러면 전세보증금 못 돌려주는 것들이 연쇄적으로 일어날 수가 있을 텐데.
◆ 이광수> 맞습니다.
◆ 진중권> 어떻게 보십니까?
◆ 이광수> 그러니까 말씀하신 것처럼 이게 또 하나의 집값의 하락의 원인이 될 건데요. 전세보증금의 절대 금액이 가장 높았던 게 2022년이었거든요, 2021년과. 그게 2년 만기가 돌아오는 게 2023년과 2024년이라는 거죠. 이런 시점에서 지금 예를 들면 강남의 아파트는 전세가가 20억에서 10억대로 떨어집니다.
◆ 진중권> 10억 차이인데.
◆ 이광수> 그러면 집주인이 그걸 투자 목적으로 가지고 있으면 10억을 돌려줘야 되는 거예요. 그런데 우리나라 집주인들은 신기하게 그 돈을 갖고 있지 않아요.
◆ 진중권> 다른 데 넣은 거죠.
◆ 이광수> 뭔가 투자해 놨거나 뭔가 썼단 말이죠. 그래서 어려움이 굉장히 커질 수 있고. 최근에 집값이 크게 떨어진 지역의 공통점은 전세 가격이 먼저 떨어진 지역이었습니다. 그러다 보니까 하반기로 갈수록 전세 가격이 더 하락폭이 크면 집값에 영향이 클 수도 있다는 거죠.
◆ 서용주> 그런데 제일 궁금한 게 그거일 거예요. 집값 떨어지면 집 없는 사람은 언제 집 사는 게 좋을까.
◆ 이광수> 집값 떨어질 때 사야죠.
◆ 서용주> 아니, 그런데 떨어질 때 산다고 하는데 그 시기가 있을 것 같은데 떨어지는 것도 더 떨어질 수 있다, 더 떨어졌을 때 그런 시점이 있잖아요.
◆ 진중권> 역전세 나면 집값 더 떨어지지 않나요?
◆ 서용주> 그렇죠.
◆ 이광수> 그래서 더 떨어지는데 가격이 떨어지는데 가격이 바닥이냐 다시 오를 거냐를 결정하는 건 거래량입니다. 그래서 가격이 떨어지고 있는데 거래량도 같이 떨어지고 있어요. 그때는 가격이 더 떨어진다는 거예요. 그런데 가격이 떨어지는데 거래량이 회복합니다.
◆ 진중권> 그러면 바닥이다.
◆ 이광수> 그렇죠. 그래서 가격만 보는 게 아니라 거래량도 같이 보셔야 됩니다. 굉장히 중요합니다.
◆ 서용주> 몇 월에 사야 됩니까? 알려주시면.
◆ 진중권> 그건 돈 내고 컨설팅 받으셔야지.
◆ 서용주> 집 없는 국민들을 위해서 알려주십시오.
◆ 이광수> 제가 무주택자 한해서 무료 서비스를 하니까 저한테 이메일을 알려주시면 보내드리겠습니다.
◇ 박재홍> 무주택자를 위해서 무료 서비스. 그러니까 집의 가격과 그 흐름, 어떤 거래량을 봐야 된다.
◆ 이광수> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그럼 그게 인터넷에 공개됩니까,전체적인 거래량이나.
◆ 이광수> 그렇죠. 그런데 저희가 시장을 사는 건 아니니까 여러분들이 사고 싶으신 아파트를 무주택자들은 한 10개 정도 선정하시고 그 아파트의 가격과 거래량을 좀 면밀히 살펴보시면 좋겠어요. 그래서 여러분들이 그 검색 사이트에 가보시면 아파트 실거래가 조회 사이트가 있는데 가셔서 원하시는 아파트의 거래량과 실거래가를 직접 조회해 보실 수 있습니다.
◆ 서용주> 저 하나 좀 궁금한 게요. 어려운 질문일 수 있는데 부동산 그러니까 전세사기 이번에 터지고 나거 부동산 시장에 어떤 긍정적인 요인일까요 아니면 안 좋은 요인이 될까요?
◇ 박재홍> 마무리.
◆ 이광수> 전세사기가요? 당연히 부정적이죠. 전세사기 때문에 사람들이 불안해하고 일종의 임차인들도 불안하고 임대인들도 불안해하니까 한국의 부동산 시장에 변동성을 많이 일으키니까 상대적으로 부정적인 요인인데 어쨌든 잘 이 시기를 넘어갔으면 좋겠다는 마음이고요. 아까처럼 임차인들이 전체적인 그런 것들을 고려했으면 좋겠습니다. 여기까지 하겠습니다. 부동산 애널리스트 이광수 위원이었습니다. 고맙습니다.
◆ 이광수> 고맙습니다.