부동산 시장 경착륙을 막기 위해 정부가 대대적인 규제 완화에 나섰습니다. 새 정부 출범 1년도 되지 않아 문재인 정부 때 도입됐던 부동산 규제 중 상당 수가 사라졌고요. 특히 대출과 세금, 청약 등 부동산 규제의 많은 부분을 결정하는 것이 규제지역 여부인데, 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전국을 규제지역에서 해제했습니다. 이 경우 세금에서 많은 부분이 달라지는데 어떤 부분이 달라지고, 집을 사고 팔때 어떤 부분을 기억히면 좋을지 차근차근 설명해드리겠습니다.[김수영 기자]
(최근에) 집값이 너무 많이 올랐고 제도가 너무 많이 바뀌었잖아요. (정부가 1.3대책으로) 서울의 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 뺀 전 지역을 규제 지역에서 해제했거든요. 이렇게 되면 또 세금도 달라지는 부분이 많아요.
[엄해림 세무사]
집을 살 때는 '취득세'라는 것을 내고, 집을 갖고 있을 때는 '재산세'와 '종합부동산세'를 내고, 또 집을 팔 때는 '양도소득세라'는 것을 냅니다. 그런데 그중에서도 일단 제일 많이 관심을 가지실 만한 분이 바로 양도소득세예요. 이게 (보유하고 있는 집이) '조정대상지역이냐 아니냐'에 따라서 조금 달라요. 조정대상지역이 2017년 8월 3일자로 지정이 됐어요. 그 이후에 (조정대상지역에서) 집을 산 분들은 무조건 이 집을 팔 때 비과세를 받으려면 2년을 거주를 해야 됩니다.
이번에 근데 윤석열 정부에서 2023년 1월 5일자로 조정대상지역을 해제했잖아요. 그럼 그 지역에 있는 집을 그 이 날짜(2023년 1월 5일) 이후에 사면, (취득후) 내가 2년만 보유하고 있다가 그냥 파셔도 이걸 (양도소득세) 비과세를 받으실 수 있는 거예요.
만약에 제가 서울이 아닌 다른 지역에 살아요. 그런데 서울에 있는 집값이 오를 것 같아요. 그럼 제가 지방에 있지만, 서울에 있는 집에 이제 투자 목적으로 집을 사 놓을 수가 있는 거죠. 그러다가 2년만 지나면 이 집을 팔아서 세금 혜택을 누리면서 세금을 한 푼도 내지 않고 팔 수 있는데, 만약에 이게 2년 거주라는 요건이 생겨버리면 내가 서울에서 무조건 살아야 되는 거예요. 그러다 보니까 이 집을 사는 데도 망설여지게 되는 거고 팔 때도 비과세를 누리지 못하니까 팔지 못하겠죠.
상담을 하다가 작년에 계속 부동산 경기가 안 좋아지면서 가격이 떨어져서 '규제가 좀 풀어지겠구나' 이렇게 생각을 했는데 이렇게 빠르게 풀 줄은 정말 몰랐던 부분이 있거든요.
[김수영 기자]
원희룡 장관이 기자들이랑 간담회를 정기적으로도 하고 부정기적으로도 하는데, 작년 말까지만 해도 서울의 조정대상지역 해제에 대해서 (원 장관이) 좀 신중한 스탠스였어요. 바로 그 직전에 (주거정책심의위원회에서 규제지역 지정 및 해제) 관련 내용을 심의할 때는 서울이 (조정대상지역 해제를 위한) 정량적인 요건을 충족을 하기는 했지만, 정성적인 평가죠. 이거를 풀었을 때 집값이 서울 집값이 불안해질 가능성이 있다라고 판단을 해서, 서울을 조정대상지역으로 묶어놨던 부분이 있는 건데.
정부에서 대책을 발표한 게 1월 3일이고 그게 적용되는 게 1월 5일이에요. '이거를 오늘 팔아야 돼 내일 팔아야 돼' 이렇게 판단하시는 입장에서는 너무 갑작스럽다, 어제 판 사람 내일 판 사람 이렇게 차이가 많이 나면 어떡하냐 좀 당황스러우실 수도 있을 것 같은데….
[엄해림 세무사]
말씀드린 것처럼 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서 조정대상지역일 때 (집을) 사면 내가 집을 팔 때 조정대상지역이 아니라고 하더라도, 그 집에서 살아야 된다(양도세 비과세를 받기 위한 실거주 의무)는 게 되게 다르다는 거예요.
[김수영 기자]
그러니까 조정대상지역에서 풀렸지만 내가 그 집을 살 때 조정대상지역이었으면, 그러니까 2년을 거주해야 비과세를 받을 수 있다는?
[엄해림 세무사]
제가 만약에 2018년에 서울에서 집을 샀어요. 그러면 지금 조정대상지역이 서울에서 풀려도 지금 만약에 그 집에서 살지 않았으면 (그 집을 매도할때) 비과세를 받지 못하는 거죠. 그럼 '무조건 들어가서 살아야 된다'라는 저희가 얘기를 드리는 건데.
이것뿐만이 아니고 또 중요한 부분 지금 다주택자 양도세를 중과한다는 게 있어요. (양도세) 기본 세율이 6%에서 45%인데 여기에서 (다주택자에 대해) 20%~30%씩 이제 더 붙여서 65%~75%까지 세금을 매길 수 있거든요. (중과가) 20%~30%가 되다 보니까 세금을 엄청 많이 내게 되는데. 이게 지금은 '한시적 중과 배제'라고 해서 집을 파실 때 다주택자든 아니든 이 중과세율을 (적용)하지 않거든요.
그런데 이제 조정대상지역이 풀리면 서울에 있는 어떤 집을 팔아도 20%, 30%에 대한 (중과) 세금을 내지 않으시게 되는 거예요. 조정대상지역이 아니라고 하더라도 일단 2년은 보유하고 파셔야지 다주택자에 대한 양도세 중과로부터 자유로워지실 수가 있습니다.
[엄해림 세무사]
10년을 보유하시게 되면 장기 보유 특별공제라는 게 있어요. 3억 원에 집을 사서 만약에 15억 원에 집을 판다고 가정을 좀 해볼게요. 이게 양도차익이 아니라 팔 때의 가격이 12억이 안 되면 이게 이제 세금이 0원인데, 지금 15억 원이잖아요.
[김수영 기자]
그니까 12억 원까지는 돈을 안 내는데 그러면은 이건 15억 원이니까 3억이 더 초과가 되니까 3억에 대한 세금을 내야 된다는 거죠?
[엄해림 세무사]
완전히 빼기가 아니라 이 비율대로 갑니다. 그래서 12억에 대한 세금이면 곱하기 15분의 1 해서 2억 4천에 대한 양도 차익에 대한 세금을 내셔야 되는데, 만약에 저희가 이 10년 동안 여기서 살았다. 양도 차익의 80%까지를 저희가 빼주게 돼요.
여기 보시게 되면 보유 기간 거주 기간이 있는데 보유 기간 40% 또 거주 기간 40% 요거 합치면 80%잖아요. 2억 4천억원에 80%가 빠지는 거예요. 그럼 1억 9200만원이 빠지니까 저희가 4800만 원에 대해서만 세금을 내게 되면 돼요. 그렇게 되면 저희가 세금이 얼마로 줄어드냐하면 600만 원만 내면 됩니다.
비과세를 받아도 80%짜리 장기 보유 특별공제를 못 받았다, 그럼 2억 4천에 대해서 저희가 30%만 빼주는 거거든요. 그러면 총 저희가 빼줄 수 있는 세금이 4800만 원만 빠지니까 1억 9200만 원에 대해서 세금을 내야 돼요. 이렇게 되면 저희가 세금을 얼마를 내야 되냐 5800만 원이에요. 비과세를 받아도 살지 않으시면 세금이 한 5200만 원 정도 늘어나는 거고 장기보유 특별공제를 어떻게 가져가시느냐에 따라서 세금 혜택이 달라져.
[김수영 기자]
저만 그런지 모르겠지만 기저귀 살 때도 이게 장당 450원이냐 430원이냐 오늘 사냐 이게 핫딜이 떠서 내일 사냐 하는데 집은 훨씬 더 금액이 크고, 이게 몇백만 원 몇천만 원 몇 억까지 될 수 있는 건지 좀 꼼꼼하게 따져봐야 될 것 같고. 그러면 조정지역에서 비조정지역으로 바뀌면서 거주를 하지 않아도 비과세가 충족되는 그런 요건이 있는 거니까.
[엄해림 세무사]
네 맞아요.
[김수영 기자]
1차적으로는 일종의 허들이 좀 낮아지는 거고. 물론 이제 집값이 12억 원이 넘어가면 취득한 이후에 좀 최대한 거주 기간을 늘려가지고 세금을 좀 절세할 수 있는 방법도 좀 검토를 해보면 좋을 것 같고요.
그리고 또 하나 일시적 1가구 2주택 혜택을 받기 위해서는 '일시적'이라는 말이 있잖아요. 그러면은 내가 취득한 어떤 일시적인 기간이라는 게 있을텐데. 그게 조정 지역 해제되고 최근에 제도 바뀌면서 좀 달라진 부분이 좀 있죠?
[엄해림 세무사]
저희가 소위 갈아타기라고 많이 얘기를 해요. 제가 어떤 집을 갖고 있었는데 다른 집을 이제 사서 이제 좀 평수를 넓혀간다든가 아니면 위치를 다른 곳으로 바꾼다든가, 조금 넓어 신혼부부로 살다가 애가 생겨서 이제 애 방을 만들어줘야겠다 하면 좀 30평대로 넓혀가시기도 하고 이제 그렇게 하면서 많은 분들이 사용하는 게 바로 이 일시적 2주택이라는 제도예요.
일시적 2주택이라는 제도를 하려면 이게 예전에 내 집을 새 주택을 사고 나서 몇 년 안에 팔아야지 또 혜택을 누리실 수가 있는데요. 예전에 이제 조정 대상 지역에 있던 집을 샀고 제가 이제 집을 팔 때 예전 집도 조정 대상 지역이에요. 그러면은 예전에 요걸 2년 안에 무조건 팔아야 됐어요.
[김수영 기자]
그러니까 내가 내가 이사 갈 집을 미리 사놓더라도 지금 그 집을 사놓고 내가 지금 살고 있는 집을 2년 안에 팔았어야 된다는.
[엄해림 세무사]
네 그래서 이거는 무조건 새 집을 살 때의 기준이에요. 1월 5일이니까 다 서울은 조정 대상 지역이었잖아요. 제가 원래 한 2018년에 집을 샀던 집이 있었는데 2020년에 제가 집을 (추가로) 샀어요. 그러면은 이 둘 다 서울 조정 대상 지역일 때 제가 집을 종전주택도 있었고 새로운 주택도 갖고 있었기 때문에 이제 (종전주택을) 2년 안에 팔아야지 제가 이제 예전에 갔던 집을 비과세로 팔 수 있는 그런 상황이 됐던 거였어요.
아무래도 이 2년이라는 시간을 저희가 이제 이번에 정부가 3년으로 모두 다 바꿨어요. 그래서 조정 대상 지역이든 아니든 이제 3년 안에만 (종전주택을) 팔면 되는데 1월 12일 이후에 이제 이 제도가 적용이 돼요.
근데 이렇게 된다고 하더라도 예전 주택과 새로운 주택을 산 기간이 1년 이상의 이 기간이 있어야 돼요. 그러지 않으면 이거 비과세 대상이 아예 안 되기 때문에, 예를 들면 오늘 제가 집을 샀으면 이제 1년 2024년 1월 18일 이렇게 이후에 사야지 갑자기 그럼 내가 아무 때나 사면 3년 안에 팔면 되겠지라고 생각해서는 이건 아예 2년 3년 따질 필요도 없는 그런 상황이 되는 거거든요.
[김수영 기자]
그러면 '규제 다 풀려서 내가 일시적 2주택 이 제도를 활용해서 절세도 하면서 돈도 벌자' 그래서 오늘은 양천구에 있는 집 사고 그다음에 내일 마포구에 있는 집 사고 이랬다고 해서 3년 안에 처음 주택을 팔았다고 해서 되는 건 아니라는 거죠? 오늘 양천구에 있는 집을 샀으면 1년 있다가 마포구에 있는 집을 사고 그 이후에 3년 안에 팔면 된다는 거죠?
[엄해림 세무사]
그게 예를 들면 제가 더 그때 아쉬웠던 게 집값이 한 7억~8억원 정도였어요. 그럼 사실 12억원이 안 되는 그런 집이기 때문에 세금을 하나도 안 내실 수 있었는데, 세금을 내시면서 처분을 하셔야 되는 그런 상황이어서 결국 팔지를 못하시더라고요. 일시적 2주택이라는 게 이제 3년 안에 무조건 파시면 된다, 하지만 이 두 개의 집을 사는 그 텀이 그 간격이 1년은 무조건 넘으셔야 되고. 그리고 전에 샀던 집이 조정 대상 지역인 때 사셨다라고 하면, 내가 팔 때 조정 대상 지역이 해제가 돼 있다고 하더라도 무조건 몇 년 거주해야 된다고요?
[김수영 기자]
2년
[엄해림 세무사]
네 그렇습니다. 2년 거주하셔야 되고, 그리고 그다음에 이거를 또 장기 보유 특별공제를 더 많이 받아가고 싶으시다라고하면 거기서 더 오래오래 마일리지를 쌓아간다는 마음으로 사시면서 비과세 혜택을 크게 조금 더 누리시는 게 좋습니다.
[김수영 기자]
3주택 이상 분들은 물어볼 때가 많으시잖아요. PB(Private Banking)한테 물어보셔도 되고 아니면 세무법인 가서 상담받으셔도 되고 근데 1주택자라든지 아니면 새로 갈아탈 집을 사실 분들은 여러 가지 좀 따져보셔야 될 것 같은데, 이거는 어떻게 되는지 좀 궁금하다라고 하시는 분들은 댓글로 물어보셔도 되고 물어봐 주시면 엄 세무사님께서 무료로(웃음) (제작진: 협의가 된건가요?) 아니요(웃음) 저희가 모아서 그 부분 이런 부분을 좀 설명해드리면 좋겠다 하는 부분 저희가 준비해서 다음에 준비해보도록 하겠습니다.
*이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.